相続税対策として不動産が使えるわけ

不動産

続税対策は主に保険を使うのと、不動産を使うのが大きな方法です。

生命保険は法定相続人一人当たり500万円の控除があるからですが、
不動産の節税効果はもっとおきくなります。

その理由は二つあります。

①不動産の評価は現金より低い
②小規模宅地の特例が使える

という事になります。

不動産の評価は現金より低い

例えば時価1億円の土地があったとします。

この土地は税務上1億円で評価されるわけでなく
大体0.7掛けの固定資産税評価額で評価されます。

この時点で7000万円となり、現金より3000万円も低く評価されます。

さらに要件を満たして小規模宅地の特例が使えると
評価額が80%減額されます。

先ほどの例ですと評価額は1400万円となります。

なんと8600万円も評価額が下がり、その分相続税が節税できます。

小規模宅地の特例

但し小規模宅地の特例(この場合居住用宅地の特例)を使うには要件があります。

・故人や生計同一の親族が住んでいた土地を配偶者が相続する。
・同居の親族が相続した土地に住み続ける。
・生計同一の親族が相続した土地に住み続ける。

土地は330㎡が限度で減額率は80%です。

もし330㎡を超えた土地ですと超えた分は減額されません。

貸付事業用宅地

住居用でなくても相続した土地に相続開始前3年以上前からアパートなどの借家を
立てた場合50%の減額を受けることが出来ます。

もともと土地は貸家建付け地となり、借家権という他人の権利で制限されるため
更地より借家権割合(土地によって違います)を差し引かれますがそこからさらに
減額となるので節税効果がとても大きいのです。

やりすぎの相続税対策 サブリース契約などは危険

相続税対策はやれば良いというものではありません。

最近の事例でも

「平成22年に課税処分された有名なタワーマンションでの相続税節税の失敗事例」が有名です。

相続発生直前にタワーマンションを購入して相続税の節税を図るも、その後すぐ売却したため国税当局から否認され、不服申立をして争ったが納税者が負けたと言う事案です。

平成19年 8月 被相続人Aがタワーマンションを2億9300万円で購入し、その直後に被相続人A死亡

平成19年11月 相続人B名義に相続登記 20年7月相続人Bがタワーマンションを2億8500万円で売却したという事例で、マンションの相続税評価額は評価額の約5800万円ではなく、購入価格の2億9300万円が相当であるとされ課税をされてしまいました。

当初の目論見通りにいかなかったわけです。売却益はありませんでした。

また業者とサブリース契約を結び南東も賃貸マンションを建てた挙句倒産した事例などがあります。

これなども相続税を節税しようとするあまり、必要のない過大な借入金をしてしまったことによる失敗です。

何か借金をすると債務があって節税になるというような理解をしている方がいますが、これは間違いで

あくまで他人の権利によって土地の評価額が下がることを利用しているわけです。

借金が妥当かどうかは、利回りと将来の賃料がどうなるかを考慮して決めるべきです。

 

コメント

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.
タイトルとURLをコピーしました