生産緑地 2022年問題とは 不動産価格は暴落する

不動産

生産緑地とは、生産緑地法で定められた土地制度の一つです。
最低30年間は農地・緑地として土地を維持する制約の代わりに、
税制面で大幅な優遇が受けることができます。

この制度は1992年の改正緑地法によりできたのですが、
全国の生産緑地の約80%が2022年に期限を迎えるとされており、
営農義務が解除されることで、大量の宅地が放出され、
土地の価格が下落することなどが懸念されています。

また課税標準額が上昇することから相続財産の価格の上昇も招きます。

これが生産緑地の2022年問題です。
詳しく見てゆきましょう。

生産緑地法とは

生産緑地法が初めて制定されたのは1970年代頃です。

その頃、人口の増加により、一部の都市の都市化が急速に進み、

緑地が宅地へと転用されることが増えていました。

生産緑地法は、緑地の有する環境機能などを考慮し、

農林漁業との調整を図りつつ、良好な都市環境を形成していこうという目的で

制定された土地制度でした。

しかし、進む都市化による土地不足と地価上昇は止まらず、

さらに1992年に「生産緑地」と「宅地化農地」を定めることになりました。

「生産緑地」とは、農業を継続することを条件に、

固定資産税・相続税等の税務上のメリットを受けることのできる農地です。

生産緑地法によって1992年に制定されました。

生産緑地の定義

生産緑地は、生産緑地地区の区域内の土地又は森林のことです。

生産緑地法第3条第1項の規定で、具体的には以下のように決められています。

1. 公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等

良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、

公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること。

2. 500平方メートル以上の規模の区域であること。

3. 用排水その他の状況を勘案して

農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること。
(※生産緑地法 第2条、第3条第1項より引用)

となっています。

全国の生産緑地はどれくらいある

平成26年のデータでは、全国13,653.7ヘクタール、

東京ドームに換算すると約2,968個にも相当する広大な土地が、

生産緑地に指定されています。(※国土交通省「平成26年都市計画現況調査」より)

そのほとんどの土地が、三大都市圏(首都圏・中部圏・近畿圏)の、

特に東京都・愛知県・大阪府とその近郊の3県に全体の約8割が集中しています。

生産緑地の税制上のメリット 2022年に無くなる

固定資産税において農地は、

一般農地 と 市街化区域農地 に区分され、評価及び課税されます。

一般農地は、いわゆる農村部の農地を指し、

生産緑地は、宅地への転用を防止し保全する目的で指定される農地を指します。

これらの農地は、食糧自給の面や環境面から、

保護すべき対象として様々な制約を受ける代わりに、

一般の宅地と比べ非常に安い、一般農地と同様の評価基準とされます。

もし解除をうけ土地を活用しようとすると
相続税の納税猶予が打ち切られ、
固定資産税の優遇処置も外れるので宅地並みに評価されます。

生産緑地は500平方メートル以上ですので小規模宅地の特例とはならず、課税標準額が100倍以上に高まります。

それを避けようとすると10年間、生産緑地の継続をして農業を続けねばなりませんが
高齢化のため営農が困難になっている地主さんとしては売却したいところです。

固定資産税負担を考えると、かなり安い値段で有料宅地並みの好条件立地の物件が、放出されることが考えられ

土地価格の暴落を招く危険性があります。

まとめ

2022年の生産緑地指定解除問題で
すべてが放出されるわけではありませんが、安くても売却してしまいたいという地主さんも多いですし
大都市圏にある好条件の宅地が放出される機会はあまりなかったですから
不動産業者もここぞとばかり営業してくるでしょうから宅地に転用される事例は」大きくなると思います。

そうなれば周辺にある不動産価格や家賃も下落を免れないこととなります。

相続対策としてサブリースなどの営業がかかるかもしれませんが、安易に大きな借金をして上物を
立ててしまうと泣きを見ます。
相続対策についてはまた稿を改めますが、コロナの影響もあり2022年まで不動産については触らない方が良いと思われます。

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