不動産賃貸VS購入 どちらが得か結論でました 一般論ですが 

リスク管理

なかなか結論が出ないのが不動産の賃貸と購入

どちらが得かです。

実は個人の状況によりどちらが良いとは言いきれないというのが

多いです。しかし私はあくまで一般論としてですが、結論は出ていると思います。

結論は賃貸が良いです。

これからその理由とそれでも不動産を購入するなら

気をつけなければならない点を深堀したいと思います。

また不動産屋さんお決まりで購入派の主張でもある「ローンの方が支払いが少ない」

「賃貸は資産にならず損をする」
についても論破したいと思います。

お役に立つ内容と思いますのでお読みください。

賃貸が良い理由

賃貸が良い理由は三つあります。

  • 賃貸はまず長期のリスクに耐えられる
  • 日本の人口は減っている
  • ローンの方が賃貸より支払いが少ないは嘘

の三つです。それではこれから解説します。

賃貸は長期のリスクに耐えられる

何千万する不動産を現金一括で買う人はまずいません。
通常ローンを組みます。しかも35年などの長期です。
こんな長い間ローンを払い続ける事が出来るのでしょうか?

長期のリスクにはいろいろなものがあります

  • リストラや企業倒産
  • 賞与などが減ったりなくなる
  • 金利が上昇する
  • 退職金がなくなる
  • 病気や介護による支出増

現在大企業でも早期リストラが頻繁に行われています。
しかも役職定年がありリストラされなくても年収は50歳までにピークを迎えます。
リーマンショックやコロナショックのような恐慌もある。

賃貸なら高い家賃の所に住んでいても、安いところに移れば良い。
というか払える家賃の所に住んでいれば良いのでストレスありません。

しかし、購入してしまうと逃げ場所がありません。
ローンが払えなくなったらどうするか。

特に無理したローンを組んで家庭崩壊した例をたくさん見ています。

35年などの長期ローンはあまりにリスキーです。
これが賃貸が良い一つ目の理由。

二つ目の理由は

日本の人口は減っているから不動産価格下落

人口推計2017年版より

日本の人口は2010年あたりから減少しており2020年は前年に比べ約30万人減少しています。

今後も減少が予想され特に家を買う生産年齢人口が減り、家のいらなくなる高齢者人口が増えます。

つまり需要と供給の関係から今後不動産は値下がりすることが考えられるのです。

どれくらい下がるか予測はできませんが、例えば今の時点で35年ローンで買った住宅の資産価値は相当に減少するだろうという事は予測できます。

ローンが途中で払えなくなった場合もよほど優良物件でなくては売却益が出ることは予想しにくいです。
売却し家は無くなるがローンだけは残るという事になります。
しかもその時現在ほどの低金利かどうか。。。。
さて次に良く使われるセールストークの「賃貸よりローンの方が支払いが少ない」についてです。

「ローンの方が支払いが少ない」不動産屋のセールストークは嘘

不動産屋のセールストーク「賃貸は資産が残らないが購入は資産が残る」
「家賃より安い支払いで住める」というのは嘘であるというのを、実際サンプルケースで収支を考えて見ます。

収支を見るためにサンプル例を考える

全く何の具体例もなく、損得を考えることはできないので

サンプル例を考えて検討してみたいと思います。

サンプル

山田さん一家

夫 会社員35歳 年収450万

妻 会社員33歳 年収250万
子供 長男5歳 長女2歳

4人家族で頭金1000万円で3800万円の新築1戸建て住宅を購入
金利 20年固定 フラット35

この値段だと都心は難しいですが、都下の東久留米市とか埼玉県で30坪程度(3LDKまたは4LDK)が圏内です。子供が二人いることを考えると3LDKより4LDKが良いですね。

頭金を差し引いた2800万円を35年均等返済したとします。
ローン返済はフラット35で金利1.2%固定20年と安く見て、ボーナス返済なしの82000円程度のようです。
変動金利ですと現在は最低ですが、将来上がるしかないので

固定20年にしました。それ以上長い固定金利は無く
多分残りの15年は金利負担が増えるかもしれません。
年間約100万円です。35年間の総支払額は3500万円+頭金1000万で4500万円。
現在マイナス金利で、今後金利がもっと上がる可能性が高いのでこれより安くなることは考えにくいです。

もし頭金が500万円しかない場合は毎月の返済額が103000円になり年間123.6万円
35年間の総支払額は4320万円と頭金500万円で4820万円となります。

維持費がかかる

購入の場合これだけでは済みません。維持費がかかります。

維持費には次のようなものがあります。

  • 税金
    固定資産税と都市計画税がかかります。
    不動産の評価額×1.4%=固定資産税という計算式で求められます。
    都市計画税は不動産の評価額×0.3%です
    35年ですと物件価格の25-30%はかかってきます。
  • 修理費用
    として保険修繕費は自分持ちです。最初はかかりませんが
    トータルして物件価格の10%程度はかかります。
  • 保険料
    火災保険地震保険に入らねばなりません
    セットで年間2万円くらいですので35年で50-60万円くらい

一方住宅ローン減税も10年間は受けられます。(ローン残高の1%を10年間減税)

但しこれは減税なので支払う税金が例えば初年度38万円もなければ
課税分だけの効果です。
夫婦合わせて700万くらいだと支払う税金は30万行くかどうか。
これらの経費が35年となるとトータルで物件価格の35-45%くらいはかかります。
経費トータルは1350から1700万の間。もし災害等でもっと修繕費がかかる場合も考えられます。

マンションの場合はもっと大変で管理費共益費修繕積立金
駐車場などで月5万円以上でていき、減額もできません。
35年で数千万円谷で出ていき資産価値はほぼなくなります。

収支計算します

まず支払総額

頭金1000万での金利含めた物件支払コストは4500万円でした。
この住宅にかかる総コストは4500+1350から1700でトータル5850-6200万円という事になります。

頭金500万の場合は320万円アップしますので、トータル6170-6520万くらいになります。

一方賃貸の場合はというと築3年の1戸建て賃貸で家賃15万円-18万円で物件がありました。
この家賃で35年払うとはならないのが賃貸です。

中古住宅になれば賃料は年々下がります。
ましてや上に述べたように日本の人口は減少します。35年ローンの終わる2055年は
日本の人口は9744万人と
1億人割れで現在より2割以上少なくなります。
しかも15-59歳人口は4439万で現在より三分の二になります。

同じ条件の賃貸住宅は少なくても現在の三分の二の水準で10-12万円で借りれるはずです。
競争原理が働くのでおそらくもっと早い段階でもっと下がるでしょう。

35年x12か月=420か月でずっと15万として6300万(そんなことはありえない)

まず平均して12万円は余裕でしょう。420x12=5040万
どうですか?15万としても総支払額は変わりません。

次に資産額を見ます

購入の場合は住宅が残ります。
不動産価値は家賃10万円として収益10%とすると収益還元で不動産価値は1200万円ですが、
築35年の家ですからそこまでは到底いかないです。

「賃貸は資産が残らないが購入は資産が残る」は嘘でした。

一方賃貸の場合は頭金1000万が残ります

これは運用できます。半分は国債や貯金にして半分を
NISAやIDECOに回して運用すると固い想定の3%でも
35年やれば2000万円超えてきます。
貯金国債と合わせて2500万円
投資せずに国債などだけでも増えます。
どう考えても賃貸がお得です。

長期のリスクに耐え、資産が残り、支払総額も少ないか変わらない。
賃貸の方がよさそうです。あくまで一般論で子供さんの事情などどうしても
1戸建てが良い場合もありますね。
そこで次に

それでも購入する方で注意するべき点

を考えます。
以上述べたように一般論としては賃貸の方が

資産形成上も有利でストレスもかからず、リスクのない方法です。

しかし所有にこだわるなら気を付けるべきポイントがいくつかあります。

それを述べていきますね。まず、

  • 一戸建てにする
  • ボーナス払いに頼らない
  • 退職金をあてにしない
  • 65歳までに完済する

それぞれ説明します。

まず、マンションはやめておきましょう。
プロの不動産屋は収益物件以外マンションは買わないです。
賃貸マンションか購入なら一戸建てです。

それは勿論損だからです。
マンションは寿命があり、建て替えや修繕費など莫大な費用がかかり、しかも共同所有者の大多数の賛成がなければ何も出来ません。

新築でも築30-50年以上住み続ける事は困難です。

勿論資産価値はほとんどなくなるでしょう。

どうしても所有にこだわるなら一戸建てがおすすめです。

そして月々の支払い軽減のためにボーナス併用をしてはいけません。
今後ボーナスが増える事より減ることの方が可能性は高いからです。
ボーナス併用にするとボーナス時の返済が苦しくなりカードローンに頼ってしまったりします。

また近年退職金は減少しており、将来は無くなってしまう可能性があります。退職金をあてにして返済計画を作っておくと退職時に完済できないことになります。

現在ローン完済時に80歳まで融資がおります。
しかし80歳で現役当時のようにローンが払えるわけはありません。退職金を当てにした返済計画になっていますね。

ローンは65歳で関西にならないと危険です。

銀行やハウスメーカーは住宅が売れたらそれでいいのです。あなたがローンが払えるかどうかは気にしていません。

良く考え難しければ購入を思いとどまりましょう。

まとめ

不動さんの賃貸VS購入 どちらが得かについて一般論ですが
賃貸が得という事をご説明しました。

またどうしても購入にこだわるなら気を付けるべきポイントを挙げましたので難しければ思いとどまりましょう。
サンプルケースですが実際の数字を入れましたので検証になると思います。
参考になれば幸いです。

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