不動産リースバックはやってもよい?

不動産

最近リースバックで一時金をという広告を良く目にします。

不動産リースバックは、長年住んできた持ち家を売却して、一時的に資金調達する方法の一つです。
同じ家に住み続ける事ができる。資産は有効利用できるなどどいう広告を目にします。

また一応の相続税対策にもなるという事ともあります。

しかし、デメリットもあるようです。

失敗しないためにも、不動産リースバックのデメリットを抑えておく必要があります。

この記事では

リースバックとは?
リースバックのメリットデメリット
リースバックを検討してもよい方
リースバックをやってはいけない人

がわかります。

これからリースバックを検討し用としている方にお勧めです。

リースバックとは

自宅などの所有不動産を第三者(投資家や不動産会社など)に売却し、

売却先と賃貸借契約を結んで、元の所有者がそのまま住み続けるという仕組みです。

日本では2013年にハウスドウという会社がはじめ、年々利用者が増加しています。

リースバックのメリットデメリット

これは業界大手のcentury21の広告です。

ここにあるようにリースバックはこのような流れです

        • 売り主が所有不動産を売却
        • 買主(不動産会社)から代金が支払われる
        • 買主と売り主が賃貸契約を結ぶ
        • 旧売り主は賃料を支払ってそのまま住む

      賃貸契約終了後は継続、解約、買い戻しのどれかになります。

リースバックのメリット

  • そのまま住み続ける事ができる
  • 資産を売却して現金を得ることが出来る
  • ローンがあっても大丈夫
  • 売買なので相続税対策となる

ということが言えます。
一方デメリットとしては

デメリット

  • 業者利益が入るので賃料相場より高く借りることになる
  • 業者利益が入るので相場より安く売ることになる
  • ローン残高>資産価値の方は利用できない
  • 買い戻す時の金額は売却時より高くなる

どれくらい高くなるかですが
リースバックにおける賃料は、売却価格のだいたい10%が
相場となっており、通常より高いケースがほとんどです。

これは業者利回りが入るのでやむを得ないといえます。

たとえば1,800万円で売却した場合、180万円が1年間の賃料となります。

1ヶ月あたりにすると、毎月15万円の家賃です。

高く売却すると月々の賃料が高くなってしまう点が、リースバックの難しいところでしょう。

通常の売却相場に比べて売却価格が安くなるのも業者利益が入るためです

金額の大きい不動産売買取引では、数百万円もの差が生じることも珍しくありません。

住み続けられるというメリットはありますが、数百万円もの損をしてまで利用するべきなのか、しっかりと検討する必要があるでしょう。

所有不動産がいくらで売れるのか、リースバックにするといくら損をするのか、しっかりと明白にしたうえで利用することをおすすめします。

リースバックを検討してもよい方

一方リースバックにはメリットも多くあるので、利用した方が良い人もいます。
どんな人がリースバックを利用した方が良いかですが、次のような方が適しています。

    • ローンが払えず不動産を売却したい方
    • 一時的に資金が必要で再度購入したい方
    • ペットを飼っているため、賃貸には移れない方
    • 子供さんの学区が変わるのが困る方等になります。

リースバックをやってはいけない人

一方リースバックをやってはいけない方は高齢者で一時金を得ようとする方です。

トータルとしては売却による一時金があっても損することになると思います。

これは業者利益が入ることから当然なんです。
普通に相場で売り、相場で借りることをお勧めします。

例えば65歳で相場2000万円の家を1800万円で売却し、年利10%の家賃180万円で住むと

一時金は10年でなくなってしまいます。

固定資産税やメンテナンスの経費が掛からなくなることを考えても

15年くらいが損益分岐点、この時点でまだ80歳です。

相場の2000万で売って安い10万円の賃貸に移ると、おそらく20年は持ちます。

どちらが得か?そのまま住み続けられるメリットはありますがという事です。

さらに、住み続けられると言っても「定期借家」による賃貸借契約になるので、定めた期間が来たら賃貸借契約は終了するのが原則です。

契約終了時に定期借家を再契約することは可能なので、
希望する期間だけ再契約を繰り返すことで住み続けられる場合もありますが、高齢などの理由で再契約を拒否されることもありえます。

どこかで転居することを考えたほうが良いですね。

まとめ

リースバックの概略メリットデメリットをお話ししました。

利用するメリットのある方もいますが、高齢者などは

リースバックは一時的利用するべきもので

終の棲家に適用すべきものではありませんというのが結論です。

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