固定金利VS変動金利 どっちがお得?

不動産

住宅ローンを組むときに迷うのが
金利を変動にするのか固定(フラット35など)にするのかは迷うところです。

実際どちらが得か考えてみました。
結論から言うと変動金利の一択で良いです

その理由を述べます。

モデルケースで試算してみると支払額は変動金利が低くなります
それ以外に実は見逃してはいけないポイントがあるのでそれで変動金利一択になるのです。

変動金利とは

変動金利は返済途中に定期的に金利が見直されるタイプのローンです。
一般的には金利タイプの中では金利が一番低く設定されています。
金利は半年ごとに見直され、金利が下がれば返済額は減り、
金利が上がれば返済額が増えます。

ただし、半年ごとの金利の見直しごとに返済額が変わるわけではありません。
一般的には返済額の変更は5年ごとに行われます。
5年に1度の更新であれば、返済額アップに対する準備をする猶予ができます。

例えば現在2020年スタートで0.5%から5年ごとに0.25%上がるという感じです。

メリットとしては現在固定金利より金利がかなり低めに設定されていて支払総額が下がります。

一方金利が上がるリスクもあります。

固定金利とは

固定金利には種類あって全期間固定というのと
固定期間選択型というタイプがあります。

単に固定金利というと、全期間固定金利のことを指します。

35年間で住宅ローンを組むと、文字通り35年間金利が変動しません。

毎月の返済額が約束されているので、将来のライフプラン設計がしやすいです。

固定金利は変更金利に比べ高く設定されていますが、
ここ数年は超低金利のため35年間の固定金利でも1%台となっています。

変動金利と固定金利の他に、3年、5年、10年固定金利といったものがあります。

ベースは変動金利で、当初一定期間の金利が固定で動かないことが特徴です。

管理しやすいのは確かです。

「変動金利は上昇することがあるので恐い。全期間固定は金利が高いので迷う。
変動金利と固定金利の間のようで良さそう。」

っていう人間の心理を利用したかのような商品ですね。
こういった場合裏があることが殆どでこのタイプもやっぱり金融機関に有利な商品なんです。

それぞれどれくらい選ばれているかというと変動金利が50%。全期間固定型は13%期間固定型が37%です。

現在の金利差は
変動金利が0.4%-0.8% 固定金利は10年型 0.55%-0.7% 全期間固定型1.3%となっています。

 

どちらが得か試算します

 

 

試算してみましょう。

元金3000万円 返済は35年 ボーナス支払いはなしです。りそな銀行で試算しました。

全期間固定型 1.3%  毎月88944円  総支払額 約3800万円
変動金利型  0.47% 毎月77478円  総支払額 約3254万円

差額550万円もありますが、これは全期間金利が0.47%という試算でこれは現実的ではありません。

やっぱりいくらかは金利が上昇しこの差は埋まります。

変動金利のデメリットは金利の上昇です。しかし5年ごとにしか上がませんので
固定金利との差が0.83%ありますので、5年ごとに0.3%づつ上がったとしても追いつくのは15年かかります。

5年目0.77 10年目1.07 15年目1.37 20年目 1.67 25年目 1.97 30年目 2.27%です
15年目から20年目までは金利差がなく20-35年の15年間は固定金利の方が安いのですが
その時には元金が返済当初より減っています。

借り入れから15年間は元金が多く残っています(当初3000万で金利差0.83%は年間25万)
変動金利が高くなる20年目では元金が800万くらいに減っているので金利差が0.7%あっても年間5.6万)
元金の関係で利息は変動金利がお得になります。

さらに見逃せないポイント 手元資金

さらに見逃せないポイントとして手元資金の差があります。
①最初の5年 変動金利は固定金利との差額11500円が毎月残ります。
60か月で69万円です。
②さらに次の5年(10年目まで)は0.3%金利が上がりますが、元金2600万円の0.77%で月々返済80907円となります。

月額支払いが5年間は固定金利との差8000円残ります。
60か月では48万円です。ここまで117万円手元に残るわけです。

③次の5年(15年目まで)は変動金利が低いですから差額出ます
元金1700万円の1.07%で月々返済78861円 差額1万円で60か月60万円
総合計 177万円

約2年分の返済ができます。

これは相当のリスクヘッジです。これくらい貯金で置いたり投資で増やすと
長いリスクにも役に立ちます。

④20年目 固定金利に負けるのはやっとここからです。

総支払額だけ見ていてはだめなんです。手元資金の差が変動金利をおすすめするポイントになります、。

変動金利のリスク

しかし、固定金利派の反論である変動金利の上昇のリスクです。
では変動金利の金利はどのように決まるのかそれが分からないと議論しようがありません。

変動金利は各金融機関が決める「短期プライムレート」と呼ばれる金利に連動します。

この短期プライムレートは、銀行が優良企業に貸し出す際の最も優遇された金利の内、1年以内の短期で貸し出す際の金利です。

そしてこのレートは、金融機関同士がおカネを貸し借りする時の「市中金利(無担保コールレート翌日物)」に連動し、この市中金利をコントロールしているのが日本銀行の「政策金利」なのです。

次の図をご覧ください。

政策金利はここ25年くらい変わらず1%かそれ以下です。先ほどの想定2.27%より高いのはバブルの終わりくらいです。

これから政策金利がこの水準になることは考えにくいです。もしこの水準に近づくようなことがあれば固定金利に借り換えをすれば良いと思います。

まとめ

以上みてきたように変動金利は固定金利より総支払額が安くなる可能性が高いというか安くなるといってよいです。

また手元資金の厚みが違います。貯蓄や資産形成に回すことが出来ます。

今後バブル期のような水準まで金利が上がることがあるとは考えられず、変動金利一択で良いと思います。

これから住宅ローンを組もうという方には参考にしていただきたいと思います。

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