住宅ローンの借り方 大切な4つの問題に答えます。

リスク管理

住宅ローンの借り方について答えます。

住宅ローンは迷う部分が多くあります

変動金利か固定金利か
頭金は入れたほうが良いか
ボーナス払いをするかしないか
繰り上げ返済をするべきかしない方が良いか

しかし、ハウスメーカーや銀行の言いなりになったり
良くわからないまま決めている方が多いです。
そこで住宅ローンの借り方をまとめました。

まず結論から言います。

  • 金利は変動金利にする
  • 頭金は入れない
  • ボーナス払はしない
  • 繰り上げ返済はしない

その理由を述べていきます。
何千万もする人生最大の買い物に失敗しないために、
とてもお得で大事な内容ですので、
最後までお読みください。

金利は変動金利にする

これについては別記事で詳しく書きましたのでこちらをお読みください

結論のみ書きます

変動金利一択で良いです。

頭金は入れない

頭金はできるだけ入れたほうが返済が楽になるという考えの方がいます。
同じローン金額で頭金を多く入れるとより高額物件に手が届くという考えもありますね。

しかし頭金分は手元に置いてフルローンで組むことをお勧めします。

※フラット35のような固定金利ローンでは頭金を入れないと高金利になってしまいますが、そもそも固定金利は選ばないのでこの点は除外しておきます。

3000万円の物件で頭金500万円入れるのと入れないので金利0.5%ですと、500万掛ける0.5%=25000円利息を多く支払います。しかし最初の10年間は住宅ローン控除があるので頭金なしの場合年間1%で5万円税額が控除されます。差し引き25000円です。

つまり頭金を入れたほうが損になります。税金をあまり支払わない人の場合ここまでお得にはならないかもしれませんので確認してくださいね。

これが一つ目の理由

もう一つの理由は手元資金です。

持っていた貯金を頭金に全額またはほとんど入れてしまうと引っ越し後に家具や家電品を買うときに困りますし、

貯金がない生活は不安が大きくリスクヘッジになりません。

手元資金は持ったままフルローンを組みましょう。ない資金を全部入れて高額物件を狙うのはリスクがあります。

結論は頭金は入れないです。

ボーナス払いはしない

次に月々の返済額を減らしたりより高額物件を狙うためにボーナス払い併用にする方が多いですがこれは良くないです。

その理由は長期間のリスクに耐える計画にすべきだからです。

詳しくはこちらをご覧ください

繰り上げ返済はしない

最後に繰り上げ返済をしてはいけない理由です。

繰り上げ返済は、まとまった余裕資金などを使って、予定している機会以外に住宅ローンを返済することです。

例えば3000万円を35年ローンで借りたが繰り上げ返済で20年で終わらせる場合とかを言います。
元金が減るので利息が減ることになり結果的に早く完済できるわけです。

メリットは住宅ローンは完済時80歳まで可能なので、ローンの完済が定年後までと設定されている方も多いので早く完済できることは老後楽になりそうです。

繰り上げ返済することで退職金を充てにせずローンを現役の間に完済できるかもしれません。

あるいは、繰り上げ返済をすることで毎月の返済額を減らすこともできます。

そうすれば家計の負担が軽くなります。

よい事ばかりのようですが、ではデメリットは無いのかというと、勿論まとまった資金が通常返済分以外に必要となり生活に無理が出るという事と、繰り上げ返済するたびに手数料がかかるという事です。(ネット銀行は不要)

例えば35年ローンを20年で完済するにはどれくらいの繰り上げ返済を行ったらよいのかシュミレーションしてみましょう。

<条件>

融資額:3,000万円
金利タイプ:固定金利
返済期間:35年間(ボーナス返済回数は70回)
返済方法:元利均等返済
金利:固定1.3%
繰り上げ返済は1回100万円とする
2021年から2年おきに100万円返済してゆくと2041年まで1100万円も返済しても
20年では完済できず21年2か月でした。(266回)
計算表を示します
得した金額はわずか177万円。
ちなみに2年おきに5回合計500万円繰り上げ返済しても
返済回数は28年8か月と6年4か月縮まっただけでした。

投資と比較してみる

繰り上げ返済は不動産投資と同じです。
資金を投入して運用益を得ます。
今回の場合は2年に1回100万円ですから毎月4万円強の投資です。
繰り上げ返済はかつて金利が高かった時代には良い投資でした。
確実に運用益のある良い選択でした。
とにかく投資した瞬間利息が軽減され運用益が確定するのですから。
しかし現在の低金利では繰り上げ返済のうまみより、手元資金がなくなるデメリットの方がずっと問題です。
さらに借り換えごとに手数料がかかります。(窓口の場合)
手元資金で置いておけば貯金、国債を買う、IDECOや積み立てNISAが出来ます。
20年以上の長期投資でインデックス投資なら運用益が1%を下回ることは無いといってよいです。
手元資金にして運用しまとめて500万とか800万返せば期間短縮が出来、現役中の完済も見えてきます。

まとめ

以上住宅ローンにおいて問題となる4つの事をお話ししました。

結論は

  • 金利は変動金利にする
  • 頭金は入れない
  • ボーナス払はしない
  • 繰り上げ返済はしない
    となります。
    参考にしていただければ幸いです。

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